נוהל לעניין אישור תכניות להקמה, הרחבה או רכישה של נכס שהוא בניין להשכרה למגורים בהתאם לפרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון
- כללי
פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959( להלן: "החוק"), עניינו מתן הטבות במס לגבי בניינים להשכרה למגורים, לצורך הגדלת היצע הדירות המיועדות להשכרה. הגשת בקשה על-פי נוהל זה יכול שתהיה לתכנית להקמה, הרחבה או רכישה של נכס שהוא בניין להשכרה כמשמעותו בסעיף 53א לחוק, והכול כאמור בסעיף 3(2 )לחוק.
- מטרה
הגדרת התהליכים ברשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה (להלן: " הרשות להשקעות") לטיפול לאישור תכנית לבניין להשכרה למגורים, ובמעקב אחריהן עד למתן אישור ביצוע סופי.
- הגדרות
בניין להשכרה- לרבות בניין חדש להשכרה, כהגדרתם בסעיף 53א(א) לחוק.
בניה רוויה- בנין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד כבית משותף על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ,בן שתי קומות ומעלה ואשר יש בו ארבע יחידות דיור לפחות.
דירה מרוהטת- דירה שיש בה מקרר, ארון ומיטה, וכן לפחות פריט אחד נוסף כדוגמת: פינת אוכל, ספה, גז ותנור.
דמי שכירות –
א. עד ליום 2016.12.31 דמי השכירות הנומינליים המופיעים בנוהל, לרבות לעניין מעונות לסטודנטים בסעיף 10 לנוהל, יוצמדו ל"מחירים הממוצעים של שכר דירה חופשי" של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ויעודכנו אחת לשנה ב-31 לדצמבר, כאשר הבסיס לעדכון הנו 31.12.12.
ב. החל מיום 2017.01.01 הסכום המתקבל בסעיף א' יעודכן אחת לשנה ב-31 לדצמבר, למדד המחירים לצרכן סדרה 120460" – שכר דירה" )מדד ידוע.
זכאי דיור ציבורי- חסרי דירה, משפחות של לפחות 3 ילדים, מקבלים גמלת הבטחה, עובדים, נכים וכו'.
מגיש הבקשה- בעל בניין להשכרה, לרבות תאגיד או יחיד.
מוסד- מוסד שהוא אחד מאלה:
- מוסד שהוכר לפי סעיף 9 לחוק המועצה להשכלה גבוהה;
- מוסד שקיבל תעודת היתר או אישור לפי סעיף 21א לחוק המועצה להשכלה גבוהה ;
- מוסד שהתואר שהוא מעניק הוכר לפי סעיף 28א לחוק המועצה להשכלה גבוהה ;
- מוסד שקיבל רישיון לפי סעיפים 25ג ו-25ד לחוק המועצה להשכלה גבוהה או רישיון זמני לפי סעיף 25ט לחוק המועצה להשכלה גבוהה ;
- מוסד להכשרת הנדסאים וטכנאים שבפיקוח משרד העבודה הרווחה והשירותים החברתיים;
- מוסד להכשרת עובדי הוראה בישראל ;
- מכינה קדם אקדמית במסגרת המוסדות המנויים בפסקאות (1) עד (6) ;
- מוסד אקדמאי לאמנות ;
מנהלת הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה – כהגדרתה בחוק.
מקבץ דיור- מקבץ דיור מהווה תחליף לדיור מוגן, מיועד לעולים, קשישים עצמאיים חסרי דירות אשר מתקיימים מביטוח לאומי וזקוקים לסביבה מגנה ותומכת.
סטודנט- תלמיד הלומד במוסד (כאמור בחוק זכויות הסטודנט, התשס"ז-2007).
סיום הבניה – "סיום הבניה" כהגדרתו בסעיף 19(4()ב()2 )לחוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.
(2)סיום הבניה" – המועד המוקדם מבין אלה: המועד שבו הבנין או חלק הבנין, לפי הענין, שנבנה על יתרת המקרקעין, ראוי לשימוש, או מועד קבלת אישור לאספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבנין, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה )להלן – אישור לאספקת שירותים ) ;
- גורמים משתתפים
אחראי- מנהלת מחלקת ניהול לקוחות.
גורמים משתתפים- מנהל הרשות להשקעות, מינהלת הרשות להשקעות, מחלקת ניהול לקוחות, מחלקת ביקורת ביצוע השקעות וכל גורם אחר הפועל מטעם הרשות להשקעות (לרבות בודק מקצועי).
- התנאים המצטברים לקבלת כתב אישור לבנין להשכרה הם כדלקמן –
א. מגיש הבקשה הוא בעל זכויות בקרקע עליה יוקם או יורחב הנכס שהוא בניין להשכרה למגורים.
ב. מגיש הבקשה יגיש למנהלת הרשות להשקעות תכנית המכילה תיאור מפורט של הפעולה שיש בדעתו לבצע (כאמור בסעיף 17 לחוק) וזאת טרם "סיום הבנייה" )כהגדרתו לעיל(.
ג. במועד הגשת הבקשה לא הושכרו או נמכרו הדירות נושא הבקשה.
ד. בבניין להשכרה למגורים נדרש שלפחות מחצית משטחו תהא מיועדת להשכרה למגורים וכן לפחות מחצית ממספר הדירות (כאמור בסעיפים 53א(א)(3) ו-53ב לחוק).
ה. לא תאושר בנייה צמודת קרקע שאינה בנייה רוויה (הכוונה לבתים בודדים, וילות, בתים דו-משפחתיים , צמודי קרקע וכו').
ו. גובה דמי השכירות החודשי הממוצע לדירה בבנין להשכרה למגורים נשוא כתב האישור (נכס מאושר) לא יעלה על סך נומינאלי של 6,200 ₪, לפי חישוב דמי השכירות שבפרק ההגדרות, כאשר החישוב ייעשה לפי סה"כ דמי השכירות של כל הדירות בבניין (כולל אלו שלא מקבלות הטבה או מקבלות הטבה חלקית כאמור בסעיף ז' להלן).
ז. לגבי דירות בהן גובה דמי השכירות הנומינאלי הינו בין 6,201 ₪ ל–8,000 ₪ תינתן הטבת המס על סך של 6,200 ₪ בלבד.
ח. לגבי דירות בהן גובה דמי השכירות הנומינאלי הינו מעל 8,000₪ לא תינתן הטבת מס.
להלן דוגמה להצמדת דמי שכירות שונים לפי סעיף א' להגדרת "דמי שכירות":
| מחירים ממוצעים של שכ"ד חופשי | ||||
| סכום נומינאלי 8,000 | סכום נומינאלי 6,200 | סכום נומינאלי 750 | שיעור עליית המדד | השנה |
| 8,998 | 6,974 | 844 | 12.48% | 2014 |
| 9,040 | 7,006 | 848 | 0.47% | 2015 |
| 9,042 | 7,008 | 848 | 0.02% | 2016* |
*הסכומים המופעים בשנת 2016 מהווים את הבסיס ההצמדה. בשנת 2017 ההצמדה תתבצע לפי סעיף ב' להגדרת "דמי שכירות".
ט. עמידת בעל הבניין במגבלת דמי השכירות תבחן בהתאם לאמור בנספח א' לנוהל זה.
י. לדירות מרוהטות לסטודנטים יתווספו 10% מעל דמי השכירות.
יא. על אזור הפריפריה )אזור פיתוח א' כהגדרתו בתוספת הראשונה לחוק לעידוד השקעות הון( לא יחולו המגבלות הנ"ל לגבי גובה דמי השכירות.
יב. הטבות המס יסויגו ויינתנו רק בגין הכנסות מדמי שכירות ולא בגין הכנסות משירותים נלווים.
יג. הדירות הנכללות בכתב האישור לא יימכרו, והיה אם יימכרו לא יינתנו הטבות מס בגינן, ולא יושכרו ליזמים ו/או קרוביהם )כהגדרתם בסעיף 53א(ב)(2)(ב( לחוק(במישרין או בעקיפין במשך כל תקופת ההטבות. תנאי כתב האישור יהיו קיימים בכל תקופת ההטבות.
יד. במסגרת בדיקת דו"ח הביצוע הסופי בעל כתב האישור יידרש להגיש הצהרה כי לא קיימים חוזים נוספים בינו לבין השוכרים. אם קיימים חוזים נוספים, יש לצרפם לדו"ח הביצוע הסופי ובדיקת העמידה בגובה דמי השכירות תחול על הסכום הכולל את כל התקבולים מהשוכר.
- אופן הגשת הבקשה:
את הבקשה יש להגיש למשרד הכלכלה והתעשייה, הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה רחוב בנק ישראל 5 ,קומה שנייה, ירושלים, לידי מר אריק ונסו טל': 02-6662822.
בקשה מלאה תכלול את כל אלו, אלא אם סברה המינהלה אחרת:
א. טופס בקשה לדירות להשכרה מלא וחתום. את הטופס ניתן להוריד באתר האינטרנט של משרד הכלכלה.
יש לשלוח העתק של טופס הבקשה למייל: [email protected]
ב. תעודת רישום חברה (אם מדובר בחברה)
ג. אישור על הרכב בעלות החברה (אם מדובר בחברה).
ד. היתר בנייה חתום – ככל שקיים בעת הגשת הבקשה. בכל מקרה, על החברה להמציא היתר בנייה חתום תוך 180 ימים מיום אישור התכנית, ככל שתאושר. ככל שמגיש הבקשה לא ימציא היתר כאמור, תוחזר הבקשה לדיון במנהלה.
ה. נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין או מרשות מקרקעי ישראל בדבר מצב הזכויות במקרקעין.
ו. אישור על יעוד הקרקע שמיועדת למגורים – גרמושקה (ניתן לצלם את העמוד הראשון והשני של הגרמושקה מראש העמוד גודל 4(A.
ז. אישור עו"ד, בא כוחו של מגיש הבקשה, באשר לזכויותיו של המבקש בנכס נשוא הבקשה ואשר יכלול לכל הפחות את הפרטים הבאים:
- כתובת, גוש, חלקה ותת חלקה של הנכס נשוא הבקשה.
- היכן מתנהל הרישום בנוגע לנכס: רשות מקרקעי ישראל, לשכת רישום המקרקעין – כולל צירוף הנסח המתאים.
- הזכויות שיש למבקש בנכס היום והזכויות שיצמחו למבקש במועד "סיום הבניה" נשוא בקשתו. במקרה של עסקת קומבינציה – עוה"ד יציין מפורשות את מספר הדירות שמגיש הבקשה יקבל בהן זכויות בעלות במועד סיום הבניה על פי הסכם הקומבינציה.
ח. דף חתימות על הבקשה להיתר- בעיקר אם ההיתר לא ע"ש מגיש הבקשה.
ט. הסכמה לבדיקת מרשם פלילי חתום ע"י יחידים בעלי שליטה של הנכס או של החברה.
י. תצהיר קיום חוקי סביבה.
יא. תצהיר שמירה על שכר מינימום וזכויות עובדים.
יב. במקרה של "חלק מבניין" – יצורף תצהיר בדבר עמידה בסעיף 53א(ב) לחוק, לעניין עמידה במינימום 6 דירות בחלק המיועד לאישור, ועל כך שבמועד "סיום הבניה" או מועד קבלת ההטבות אין לבעל הזכויות או ל"קרוב" שלו זכות כלשהיא בחלק האחר של הבניין.
יג. תצהיר בדבר אי השכרת/מכירת דירות, נשוא הבקשה, טרם הגשת הבקשה .
- אופן בחינת הבקשה:
בקשות שיוגשו לפי נוהל זה, תועברנה לקבלת חוות דעת של בודק מקצועי מטעם הרשות להשקעות, זאת בהתאם לשיקול דעת מנהל הרשות להשקעות ו/או מנהלת מחלקת לקוחות ו/או מינהלת הרשות להשקעות, בכפוף למתן הנמקה.
- סגירת בקשות
ככל שמגיש הבקשה לא הגיש את מלוא הנתונים ו/או המסמכים הדרושים לצורך הטיפול בבקשה, יישלח מכתב במייל (עם אישור מסירה), לאיש הקשר שפרטיו מופיעים בטופס הבקשה שהוגש, להשלמת המסמכים החסרים. במכתב יצוין כי ככל שלא יושלמו המסמכים המבוקשים, בתוך 90 ימים ממועד שליחת המכתב כאמור, הבקשה תיסגר במערכת הממוחשבת של הרשות להשקעות ויישלח לו מכתב (בדואר רשום עם אישור מסירה)המודיע על סגירת הבקשה. לא ניתן לפתוח בקשה לאחר סגירתה.
- חובות הדיווח של בעל כתב אישור :
9.1 בשנה השנייה והרביעית לתחילת ההשכרה, יידרש בעל כתב האישור להגיש תצהיר חתום בפני עו"ד ובו יפרט האם הוא עדיין עומד בהתחייבויותיו על פי כתב האישור ועומד במגבלת דמי השכירות לבניין וכי הוא מתחייב להחזיר את הטבות המס בגין כל הפרה של כתב האישור. התצהיר יוגש לרשות להשקעות מחלקת ביקורת ביצוע השקעות עם העתק למנהל מחלקת חוקי עידוד ברשות המסים.
9.2 בתום תקופת השכירות הקבועה בחוק, על בעל כתב אישור להגיש לרשות להשקעות דוח "סיום תקופת השכרה – מגורים להשכרה" הדו"ח יכלול את פירוט כל תקופות השכירות של הדירות שנכללו במסגרת כתב האישור, בצירוף אסמכתאות רלוונטיות.
9.3 לאחר קבלת אישור ביצוע סופי לתכנית, כל עוד נמשכת תקופת ההטבות, יידרש בעל כתב האישור להגיש אחת לשנה תצהיר כאמור בסעיף 9.1 למנהל מחלקת חוקי עידוד ברשות המיסים.
- בניית מעונות לסטודנטים
תנאים למתן הטבות לבניין המשמש דירות להשכרה לסטודנטים-
- פרויקטים של מבנים אשר ישמו כדירות להשכרה לסטודנטים הכוללים דירות מרוהטות להשכרה, ואשר יכללו כגון אחזקת הפרויקט והדירות, לרבות תיקונים שוטפים ושיפוץ דירות שנתי, בדק בית, ניקיון, גינון, תאורה, אחזקת שטחים ציבוריים ומקומות חניה, ואשר דמי השכירות לסטודנט (לרבות מתן השירותים הנ"ל) לא יעלו על סך נומינאלי של 750 ₪ (לא כולל הוצאות נלוות כדוגמת ארנונה, מים, חשמל וגז), יזכו לקבלת ההטבות עפ"י פרק שביעי 1 לחוק. סכום זה יחול החל משנת המס 2013 .עד לשנת המס 2013 יחויבו כל כתבי האישור במגבלת דמי השכירות שהייתה קבועה לפני העדכון (ישנה טבלה לעיל המפרטת את גובה הסכום כיום).
שטח הדירה לא יפחת מ-12 מ"ר לסטודנט, ללא שטחים ציבוריים (לדוגמא: דירה בה גרים שני סטודנטים- שטחה לא יפחת מ-24 מ"ר, דירה בה גרים 3 סטודנטים- שטחה לא יפחת מ-36 מ"ר). שטחים ציבוריים יכללו חדרי כביסה, חדרי לימוד, חדרי מחשבים, מועדון, קפיטריה וכיוצא בזה. אם חלק מהדירות בפרויקט עומדות בתנאים הנ"ל וחלק אינן עומדות, הרי שההטבות תינתנה רק בגין הדירות שעומדות בתנאים.
- יכול שהדירות יושכרו לסטודנטים באמצעות חברת ניהול, אשר תפעיל אותן ותדאג להחתמת החוזים מול הסטודנטים, ובלבד שהם עומדים בתנאים הבאים, אשר מהווים תנאי לקבלת ההטבות:
- דמי השכירות המרביים לצורך קבלת ההטבות יהיו דמי השכירות שגבתה חברת הניהול מהסטודנטים.
חברת הניהול תתחייב בכתב כלפי היזם וכלפי הרשות להשקעות–
א. לעמוד בכל דרישות בחוק ונהלי הרשות להשקעות;
ב. לספק כל נתון על- פי דרישות הרשות להשקעות.
היזם הוא שאחראי על השכרת הדירות בהתאם להוראות החוק והוא זה שנושא בסיכון במקרה של אי השכרת הדירות, כולן או חלקן, על כן מקום שדירה מסוימת לא הושכרה, לא יתאפשר להכיר במנגנון שיפוי או בטוחה אחרת כלשהי מצד חברת הניהול כלפי היזם כעמידה בהשכרה.
11. מקבצי דיור
לא יאושרו מקבצי דיור כהגדרתם לעיל (לרבות זכאי דיור ציבורי), למעט דירות לסטודנטים כאמור בסעיף 6 לעיל.
12. בנין הכולל שטחים שאינם למגורים
בבניין שיש בו שטחי מסחר, חנויות וכיו"ב, תאשר המינהלה את החלק המיועד למגורים בלבד.
13. הוספת דירות לבניין קיים–
א. ככל שמדובר בהרחבת בניין קיים, אשר הוסיפה לבניין לפחות 6 דירות חדשות למגורים (לפי הגדרת "דירה" בסעיף 53א(א) (5) לחוק לעידוד השקעות הון התשי"ט-1959)**, בגודל סביר ועם פרצלציה על פי דין, וזאת מעבר לדירות הקיימות בבניין טרם ההרחבה, ניתן יהיה להביא הבקשה לדיון במנהלה והבקשה תיבחן לפי הכללים בנוהל זה ובהתאם לחוק.
ב. ככל שמדובר בשיפוץ בניין קיים אשר אינו מניב לפחות 6 דירות חדשות למגורים (לפי הגדרת "דירה" בסעיף 53א(א)(5) לחוק לעידוד השקעות הון התשי"ט-1959)**, בגודל סביר ועם פרצלציה על פי דין, מעבר לדירות הקיימות בבניין ערב השיפוץ, אלא נועד לשפר את איכות החיים בדירות הקיימות, לא יראו בשיפוץ מסוג זה כבנייה של הנכס מחדש.
**ההגדרה אליה מפנה הסעיף: "דירה" – חדר או מערכת חדרים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, למעט חדר או מערכת חדרים כאמור במלון או בבית אבות; לענין זה, "בית אבות"' – מקום מגורים קבוע לחמישה יחידים לפחות שגילם מעל 65 שנים, המהווה גם מקום איכסון כמשמעותו בחוק הפיקוח על מעונות, תשכ"ה-1965;
14. התאגיד בעל כתב האישור
א. תוכנית הכוללת עד 20 דירות ניתן לאשר במסגרת יחיד. תוכנית הכוללת מעל 20 דירות ניתן לאשר במסגרת תאגיד או ליחיד, בתנאי כי תנוהל לגבי הפרויקט הנהלת חשבונות כפולה שתבוקר ע"י רו"ח כמו בחברה.
ב. במקרה שמספר יחידים או מספר תאגידים מבקשים אישור והם בעלים במשותף של כל הדירות, יצטרך כל אחד מהם לתת ערבות הדדית לעמידת כל אחד מהאחרים בהתחייבויותיו.
ג. במקרה שמספר יחידים או מספר תאגידים מבקשים אישור והם אינם בעלים במשותף של כל הדירות אלא חלקם בעלים של דירות מסוימות וחלקם של דירות אחרות, האישור יוכל להינתן באחד משני המקרים הבאים:
1) הם מתאגדים לאישיות משפטית משותפת והיא בעלת כתב האישור
2) כל אחד מהם לבדו עומד בתנאים לאישור, ובנוסף יצטרך כל אחד מהם לתת ערבות הדדית לעמידת כל אחד מהאחרים בהתחייבויותיו.
15. סמכות המינהלה
הנוהל אינו גורע מסמכות המינהלה לא לאשר פרויקטים אשר עומדים בתנאי הנוהל או לאשר פרויקטים שאינם עומדים בתנאי הנוהל, ובלבד שההחלטה תנומק בכתב בפרוטוקול המנהלה. המנהלה רשאית להתנות תנאים בכתב האישור.
16.תחולה
נוהל זה נדון ואושר במנהלה 1865 מיום12.12.2016,מנהלה 1866 מיום 17.1.2017, מנהלה 1894מיום 9.4.2018, מנהלה 1896 מיום 07.05.2018 ומנהלה 1904 מיום 13.08.2018 ויחול על בקשות שיוגשו ו/או יידונו מיום פרסומו, לפי המוקדם מבניהם, ומחליף נהלים קודמים.
על כתבי אישור שניתנו טרם כניסתו לתוקף של נוהל זה, יחול הנוהל שהיה בתוקף במועד קבלת החלטה בגינם, למעט לעניין הצמדת למי השכירות המפורטים בנוהל זה.
נספח א' – נוהל "בניינים להשכרה"- היבטי מס
- בדיקת מגבלת השכירות לבניין ( לפי סכומים נומינליים)
ממוצע דמי השכירות לבניין לא יעלה על סך 6,200 ₪, הכל כפי שיפורט להלן. בדיקת מגבלת השכירות לבניין תבוצע להלן:
- חישוב שנתי של ממוצע דמי השכירות החודשי לכל דירה ב"בניין להשכרה". חישוב זה יבוצע באופן יחסי לתקופה בה הדירה הייתה מושכרת למגורים במהלך השנה. אם צריך לבחון א הסכום הממוצע של דמי השכירות לגבי חלק משנה, יחול האמור, בשינויים המחויבים, לגבי אותו חלק משנה שיש לבחון לגביו את הסכום הממוצע.
- סיכום כל סכומי דמי השכירות החודשי הממוצע של כל הדירות. את התוצאה נחלק במספר הדירות ב"בנין להשכרה".
- הסכום המתקבל בסעיף 1.2 לעיל יהא ה"ממוצע לבניין", אותו נשווה לסכום מגבלת דמי השכירות לבניין (6,200 ₪).
- אם ה"ממוצע לבניין" אינו עולה על 6,200 ₪- הבניין עומד במגבלת דמי השכירות לבניין.
- אם ה"ממוצע לבניין" עולה על 6,200 ₪- הבניין אינו עומד במגבלת דמי השכירות לבניין.
הערות:
- החישוב לא ייקח בחשבון את מאפייני הדירות, כגון: שטח, מספר חדרים וכיו"ב.
- במידה וישנן הכנסות משירותים נלווים בנוסף להכנסות מדמי שכירות, על בעל כתב האישור לפרט בגין אילו שירותים נלווים הן ניתנות ותיבחן סבירותן על ידי הרשות להשקעות. אם יימצא כי הן או חלקן משקפות חלק משכר הדירה, יתווסף אותו חלק להכנסות משכר דירה. בכל מקרה הטבות המס יינתנו בגין הכנסות מדמי שכירות בלבד.
דוגמה- בדיקת מגבלת דמי השכירות לבניין:
ב"בניין להשכרה" 6 דירות. להלן נתוני דמי השכירות החודשיים של כל דירה (₪):
| מס' דירה | תקופת השכרה | מס' חודשים | שכר דירה לחודש | סכום הממוצע בחודשי לדירה (להלן- "ממוצע לדירה") |
| דירה 1 | 1/1/2011-30/4/2011 | 4 | 6,000 | *6,180 |
| 1/15/2011-30/6/2011 | 2 | לא מושכר | ||
| 1/7/2011-31/12/2011 | 6 | 6,300 | ||
| דירה 2 | 1/1/2011-31/12/2011 | 12 | 6,800 | 6,800 |
| דירה 3 | 1/1/2011-28/2/2011 | 9 | 5,000 | 5,5050 |
| 1/1012011-31/10/2011 | 3 | 5,200 | ||
| דירה 4 | 1/1/2011-28/2/2011 | 2 | 2,000 | 2,217 |
| 1/3/2011-30/6/2011 | 4 | 2,500 | ||
| 1/712011-31/12/2011 | 6 | 2,100 | ||
| דירה 5 | 1/1/2011-31/10/2011 | 10 | 8,900 | 8,900 |
| 1/11/2011-31/12/2011 | 2 | לא מושכר | ||
| דירה 6 | 1/1/2011-31/3/2011 | 3 | 8,300 | 7,936 |
| 1/4/2011-30/4/2011 | 1 | לא מושכר | ||
| 1/5/2011-31/12/2011 | 8 | 7,800 |
*חישוב ה"ממוצע לדירה" מס' 1:
6,000*4+6,300*6
6+4
ה"ממוצע לבניין" יחושב כדלהלן:
6,180+ 6,800+ 5,505+2,217+ 8,900+ 7,936 =37,083
37,038/6=6,181 6,200
מאחר ש"הממוצע לבניין" אינו עולה על מגבלת השכירות לבניין (6,200 נומינאלי), ה"בניין להשכרה" עומד במגבלת דמי השכירות לבניין (אם ה"ממוצע לבניין" היה עולה על 6,200 ₪ , הבניין כולו לא היה עומד במגבלת דמי השכירות לבניין).
2. בדיקת מגבלת דמי השכירות לדירה
לאחר שמצאנו כי הבניין עומד במגבלת דמי השכירות לבניין, נבדוק האם כל דירה ב"בניין להשכרה" עומדת ב"מגבלת דמי השכירות לדירה". מגבלת דמי השכירות לדירה הינה 8,000 ₪ נומינאלי לחודש.
בדיקת מגבלת דמי השכירות לדירה תבוצע לגבי כל אחת מהדירות בנפרד ובחישוב שנתי, באופן יחסי לתקופה בה הדירה הייתה מושכרת במהלך השנה. א צריך לבחון את הסכום הממוצע של שכר הדירה לגבי חלק משנה, יחול האמור, בשינויים המחויבים, לבי אותו חלק משנה שלגביו יש לבחון את הסכום הממוצע.
דוגמה- בדיקת מגבלת דמי השכירות לדירה (נומינאלי, בהתאם לנתוני הבניין כאמור בסעיף 1 לעיל (₪) :
| מס' דירה | "ממוצע לדירה" | סכום המגבלה | ||
| 1 | 6,180 | > | 8,000 | ה"ממוצע לדירה" אינו עולה כל 6,200 ₪. הדירה עומדת במגבלת דמי השכירות לדירה. |
| 2 | 6,800 | > | 8,000 | ה"ממוצע לדירה" עולה על 6,200 ₪ אך אינו עולה על 8,000 ₪. הדירה עומדת המגבלת דמי השכירות לדירה (אך תהיה זכאית להטבות רק עד סכום של 6,200 ₪). |
| 3 | 5,050 | > | 8,000 | ה"ממוצע לדירה" אינו עולה על 6,200 ₪ .הדירה עומדת המגבלת דמי השכירות לדירה. |
| 4 | 2,217 | > | 8,000 | ה"ממוצע לדירה" אינו עולה על 6,200 ₪ .הדירה עומדת המגבלת דמי השכירות לדירה. |
| 5 | 8,900 | < | 8,000 | ה"ממוצע לדירה" עולה על 8,000 ₪ .הדירה אינה עומדת במגבלת דמי השכירות לדירה ולכן לא תהיה זכאית להטבות המס. |
| 6 | 7,936 | > | 8,000 | ה"ממוצע לדירה" עולה על 6,200 ₪ אך אינו עולה על 8,000 ₪. הדירה עומדת במגבלת דמי השכירות לדירה (אך תהיה זכאית להטבות רק עד סכום של 6,200 ₪). |
3.לצרוך תביעת הטבות המס הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מע"מ, יחולו ההוראות הבאות:
דירה שנתקיימה לגביה "מגבלת דמי השכירות לדירה" במהלך כל התקופה הנדרשת הקבועה בסעיף 53ב לחוק תהא זכאית לתבוע את הטבות המס בחוקים אלה. לצורך בדיקת העמידה ב"מגבלת דמי השכירות לדירה" ייבחנו 60 חודשי השכרה הראשונים של דירת מגורים, בניטרול תקופות שהדירה אינה מושכרת למגורים ובלבד שהתקופה אינה עולה על 7 שנים (להלן: "השנים הנבחנות" או "התקופה הנבחנת"). החברה תהא זכאית לתבוע את הטבות המס, לגבי דירה שנתקיימה לגביה "מגבלת דמי השכירות לדירה", גם אם בתקופה שלאחר השנים הנבחנות לא נתקיים לדבי הדירה אחד מהתנאים כאמור.
דירה שלא נתקיימה לגביה "מגבלת דמי השכירות לדירה" באחת או יותר מהשנים הנבחנות, לא תהא זכאית לתבוע את הטבות המס הקבועות בחוקים אלה. תבעה החברה הטבות, יהא עליה להשיב את המס לרשות המיסים (דוח מתקן או השבת המס מכוח הוראות סעיפים 75(א)(2) לחוק ו/או 75אלחוק). כך, לדוגמא, החברה תחויב בהגשת דוח מתקן לפי חוק מע"מ בגין אירוע מס הנובע מ"שימוש לצורך עצמי" אשר יחושב למועד העמדת הדירה להשכרה.
תנאי על:
מדי שנה, במהלך התקופה הנבחנת, תיבדק "מגבלת דמי השכירות לבניין", כאמור בפסקה 1 דלעיל. אם התקופה הנבחנת משתרעת על פני חלק משנת המס (השנה הראשונה או האחרונה), תחושב "מגבלת דמי השכירות לבניין", בשינויים המחויבים, ויהא על בעליו להשיב את כל הטבות המס שתבע.
אם בשנה מסוימת בתקופה הנבחנת, הבניין לא יעמוד ב"מגבלת דמי השכירות לבניין", יבוטל מעמדו של הבניין כ"בניין מאושר להשכרה" למפרע, ויהא על בעליו להשיב את כל הטבות המס שתבע.
4.לצורך תביעת הטבות המס הקבועות בסעיפים 47 ו- 53ג לחוק העידוד, יחולו הוראות אלה:
- החברה תהא זכאית לתבוע הטבות מס רק בשל דירות שמתקיימת לגביהן "מדבלת דמי השכירות לדירה", כאמור בפסקה 2 דלעיל. יודגש כי במקרים בהם הדירה עומדת במגבלה כאמור, וה"ממוצע לדירה" לגביה עולה על 6,200 ₪ (אך אינו עולה על 8,000 ₪ מאחר שהמגבלה מתקיימת), תהא זכאית להטבות המס עד לסכום של 6,200 ₪ מוכפל במספר בחודשים במהלך השנה בהם הדירה הייתה מושכרת למגורים. על יתרת דמי השכירות שעולה על 6,200 ₪ לא תהא החברה זכאית להטבות המס ויחולו לגביהן הוראות פקודת מה הכנסה. במקרים בהם ה"ממוצע לדירה" אינו עולה על 6,200 ₪, החברה תהא זכאית להטבות המס עד גובה דמי השכירות התקבלו בפועל באותה שנה בגין אותה דירה.
המגבלה כאמור תיבחן מדי שנה, לכל אורך תקופת ההטבות (גן לאחר התקופה הנבחנת). כך, דירה שלא נתקיימה לגביה "מגבלת דמי השכירות לדירה" בשנה מסוימת, ניתן יהיה לתבוע בשלה הטבות מס בשנים העוקבות, אם מתקיימת לגביה "מגבלת דמי השכירות לדירה" בשנים אלה, ולהיפך.
- דירה שלא נתקיימה לגביה "מגבלת דמי השכירות לדירה", דהיינו ממוצע גובה דמי השכירות השנתי עולה 8,000 ₪ נומינאלי- בעל הבניין לא יהא זכאי לתבוע בגין הכנסות השכירות מהדירה את הטבות המס. בעל הבניין גם לא יהא זכאי להוצאות פחת לפי סעיף 53ג(א) לחוק בשל אותה דירה. בנוסף, יחולו הוראות סעיף 53ג(ה) לחוק. דהיינו, לא ניתן יהיה לנכות ו/או לקזז מהכנסות דמי השכירות, שמקורן בדירה, את הוצאות הפחת, שתבע בעל הבניין לפי סעיף 53ג(א) לחוק (בשל חלקים אחרים בבניין) ואף ניתן יהיה לקזז הפסדים משנים קודמות שמקורם בפחת. מגבלת הקיזוז ו/או הניכוי תחול בתקופה הנקובה בסעיף 53ג(ה) לחוק.
תנאי על:
מדי שנה, במהלך תקופת ההטבות, תיבדק "מגבלת דמי השכירות לבניין", כאמור בפסקה 1 דלעיל. התקופה המשתרעת על פני חלק משנת המס (השנה הראשונה או האחרונה) תחושב "מגבלת דמי השכירות לבניין", בשינויים המחויבים, לגבי חלק השנה הרלוונטי.
אם בשנה מבוימת, במהלך התקופה הנבחנת, הבניין לא יעמוד ב"מגבלת דמי השכירות לבניין", יבוטל מעמדו של הבניין כ- "בניין מאושר להשכרה" למפרע, ויהא על בעליו להשיב את כל הטבות המס שתבע.
אם בשנה מסוימת, במהלך תקופת ההטבות ולאחר התקופה הנבחנת, הבניין לא יעמוד ב"מגבלת דמי השכירות לבניין", יבוטל מעמדו של הבניין כ- "בניין מאושר להשכרה": מאותה שנת במס ואילך, ויהא על בעליו להשיב את כל הטבות המס שתבע.
